Při prodeji bytu se daň z příjmu 15 % platí ze zisku, pokud nesplníte časový test (10 let vlastnictví u nemovitostí pořízených od roku 2021, 5 let u starších), podmínku bydlení, nebo pokud peníze nepoužijete na vlastní bytovou potřebu. Při splnění jedné z podmínek je prodej od daně osvobozen. Tento článek shrnuje, kdy daň platíte, kdy ne a na jaké další povinnosti nezapomenout.
Hlavní body
- Daň z příjmu se platí ze zisku, ne z celé prodejní ceny.
- Časový test je 10 let (pořízení od 2021), u starších nemovitostí 5 let.
- Osvobozuje i bydlení v nemovitosti nebo použití peněz na vlastní bydlení.
- Osvobozený příjem nad 5 milionů Kč se musí oznámit finančnímu úřadu.
Kdy se daň z prodeje bytu platí
Daň z příjmu fyzických osob se při prodeji nemovitosti platí ze zisku, tedy z rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou, pokud nesplníte žádnou z podmínek osvobození. Sazba činí 15 % ze zisku. Pokud tedy byt prodáte se ziskem krátce po koupi a nesplníte podmínky, daň vás čeká. Osvobození je ale poměrně dostupné.
Časový test krok za krokem
Nejčastější cesta k osvobození je splnění časového testu, tedy dostatečně dlouhé vlastnictví:
| Kdy jste nemovitost pořídili | Časový test |
|---|---|
| Před 1. 1. 2021 | 5 let |
| Od 1. 1. 2021 | 10 let |
| Zděděno od přímého příbuzného | Započítává se doba předchozího vlastníka |
Osvobození při bydlení v nemovitosti
Časový test nemusíte řešit, pokud jste v bytě měli bydliště bezprostředně před prodejem po dobu alespoň dvou let. V tom případě je prodej od daně osvobozen bez ohledu na to, jak dlouho jste nemovitost vlastnili. Jde o časté řešení u lidí, kteří prodávají byt, ve kterém sami žili.
Použití peněz na vlastní bydlení
Další možností je použít získané peníze na vlastní bytovou potřebu, například na koupi nového bytu, výstavbu nebo rekonstrukci vlastního bydlení. Tento záměr je nutné včas oznámit finančnímu úřadu a peníze skutečně použít ve stanovené lhůtě. Pokud plánujete koupi další nemovitosti, vyplatí se znát i souvislosti popsané v článku koupě bytu jako investice.
Na co dalšího nezapomenout
I osvobozený prodej má své povinnosti. Přesáhne-li osvobozený příjem 5 milionů korun, musíte ho oznámit finančnímu úřadu, i když daň neplatíte. Pokud daň platíte, uvádíte příjem v daňovém přiznání a můžete si odečíst prokázané výdaje. S papírováním a oceněním často pomáhá spolupráce s realitního makléře, který zná lokální trh. Před prodejem je dobré mít v pořádku i finanční rezervu.
Jak si snížit daň
Pokud osvobození nesplníte, můžete daň legálně snížit uplatněním prokázaných výdajů: pořizovací ceny, nákladů na rekonstrukci, provize makléři nebo znaleckého posudku. Uchovávejte proto všechny doklady. Zdaňuje se jen skutečný zisk, takže dobře doložené náklady mohou daň výrazně snížit. Případné úpravy bytu před prodejem řeší i text jak chytře zrekonstruovat starší byt.
Časté dotazy
Kolik je daň z prodeje bytu?
Sazba daně z příjmu je 15 % ze zisku. Při splnění podmínek osvobození ale neplatíte nic.
Jak dlouho musím byt vlastnit, abych neplatil daň?
U nemovitostí pořízených od roku 2021 je to 10 let, u starších 5 let.
Platím daň, když jsem v bytě bydlel?
Pokud jste v něm měli bydliště alespoň dva roky před prodejem, je prodej osvobozen bez ohledu na dobu vlastnictví.
Musím osvobozený prodej hlásit?
Ano, pokud osvobozený příjem přesáhne 5 milionů korun, máte oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu.
Co si mohu odečíst od daně?
Prokázané výdaje jako pořizovací cenu, rekonstrukci, provizi makléři či znalecký posudek. Uchovejte doklady.
Upozornění: Text má informativní charakter a nenahrazuje daňové ani právní poradenství. Daňová pravidla se mění, konkrétní situaci konzultujte s daňovým poradcem.